Co to jest prowizja?
Prowizja to jednorazowa opłata za przyznanie kredytu ponoszona z reguły przed jego wypłatą.
Z czego składa się oprocentowanie?
Oprocentowanie składa się ze stopy bazowej oraz marży banku.
Stopa bazowa może być stała lub zmienna (najczęściej stosowana w przypadku kredytów długoterminowych). Zmienna stopa bazowa - stopa procentowa oferowana na rynku międzybankowym przez grupę największych banków i stosowana przy wyznaczaniu oprocentowania kredytów o stawce zmiennej (czyli WIBOR, LIBOR, EURIBOR).
Marża - stała wartość wyrażona w punktach procentowych, ustalona przez bank, która jest zarobkiem banku.
Co to jest WIBOR?
WIBOR - (Warsaw Interbank Offered Rate) wysokość oprocentowania kredytów dla terminów 1M, 3M, 6M i 12M z rynku międzybankowego czyli średnia stopa procentowa, po jakiej największe banki w Polsce są skłonne innym bankom udzielić pożyczki w złotych na ustalony okres.
Co to jest LIBOR?
LIBOR (London Interbank Offered Rate) - stopa procentowa kredytów dla terminów 1M, 3M, 6M i 12M oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez 4 główne banki: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster. Stanowi bazową stopę procentową dla ustalania oprocentowania kredytów i depozytów na rynku międzybankowym.
Co to jest EURIBOR?
EURIBOR (ang. Euro Interbank Offered Rate) - stopa procentowa kredytów w strefie euro dla terminów 1M, 3M, 6M i 12M oferowanych przez jeden bank innemu bankowi. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków strefy euro - ustalane przez FBE - Federation Bancaire de L'Union Europeenne w Brukseli.
Z czego składa się rata kredytu?
Rata kredytu to łączna kwota raty kapitałowej i odsetkowej przypadająca do spłaty za dany okres rozliczeniowy lub rata odsetkowa przypadająca do spłaty za dany okres rozliczeniowy w okresie karencji.
Rata kapitałowa - to kwota kapitału, jaką Kredytobiorca jest zobowiązany spłacić bankowi w określonych umową kredytową terminach.
Rata odsetkowa - to kwota odsetek, którą Kredytobiorca jest zobowiązany spłacić bankowi w określonych umową kredytową terminach. Wysokość raty odsetkowej zależy od wysokości oprocentowania ustalonego w umowie kredytu oraz pozostałej kwoty kapitału do spłaty.
Raty malejące czy równe?
Raty malejące - raty kapitałowo-odsetkowe w ramach spłaty kredytu, na które składają się równe raty kapitału (uzyskane przez podzielenie kwoty udzielonego kredytu przez liczbę rat określonych przez Klienta) oraz malejące odsetki naliczane od aktualnej kwoty zadłużenia. Rata kapitałowa jest stała, a rata odsetkowa zmniejsza się z każdą następną ratą. Początkowo więc rata kapitałowo-odsetkowa jest największa i z każdą następną ratą maleje obciążenie dla Kredytobiorcy. Taka forma spłaty jest tańsza, ale wymaga ponoszenia wyższych kosztów zaraz na początku spłaty, co może być uciążliwe choćby z uwagi na dodatkowe koszty wynikające z zakupu nieruchomości (np. koszty jej wykończenia lub remontu)
Raty równe (annuitetowe) - obejmują spłatę kapitału i odsetek. W miarę spłaty kredytu udział raty kapitałowej rośnie, a raty odsetkowej maleje, przez co rata w całym okresie kredytowania jest dla Kredytobiorcy stała. Taka forma spłaty jest docelowo droższa (Klient zapłaci więcej odsetek, bo są one liczone od wyższego salda zadłużenia niż w przypadku rat malejących).
Tak więc wybór którą formę wybrać należy do Klienta i zależy od jego sytuacji materialnej oraz planów na przyszłość.
Co to jest spread?
Spread to wyrażona w procentach różnica pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży waluty w jakiej denominowany jest kredyt.
Rodzaje zabezpieczeń
Banki stosują szereg zabezpieczeń udzielanego kredytu – niektóre z nich mają charakter czasowy, inne natomiast obowiązują przez cały okres kredytowania.
Zabezpieczenia czasowe:
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – stosowane kiedy kwota kredytu przekracza ustalony przez bank % wartości nieruchomości (procent może być różny w zależności od waluty i banku kredytującego). Koszt takiego ubezpieczenia to zazwyczaj dodatkowa opłata wyrażona w procentach i ponoszona od kwoty przekroczenia – przestaje się ją ponosić kiedy wartość pozostałego kredytu spadnie poniżej określony procent wartości nieruchomości;
- Ubezpieczenie spłaty kredytu – koszt takiego ubezpieczenia to z reguły podniesione oprocentowanie kredytu do czasu ustanowienia hipoteki na kredytowanej nieruchomości. Jest to bardzo wygodne ubezpieczenie ponieważ nie są potrzebni zazwyczaj wtedy poręczyciele;
- Ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy i likwidacji działalności gospodarczej – bank może zażądać również takiego ubezpieczenia (z reguły działa ono przez okres nie dłuży niż 5 lat) w szczególnych przypadkach wynikających z sytuacji rodzinnej Kredytobiorców;
- Weksel własny in blanco – może być stosowany jako dodatkowe zabezpieczenie spłaty do czasu ustanowienia hipoteki;
- Poręczyciele – coraz rzadziej stosowane zabezpieczenie czasowe.
Zabezpieczenia docelowe:
- Hipoteka na finansowanej nieruchomości – zazwyczaj obowiązkowe zabezpieczenie docelowe kredytu;
- Hipoteka na innej nieruchomości Klienta lub na nieruchomości osoby trzeciej – alternatywne zabezpieczenie docelowe – może być stosowane zamiennie do hipoteki na finansowanej nieruchomości lub jako dodatkowe zabezpieczenie;
- Cesja praw z ubezpieczenia nieruchomości – obowiązkowe zabezpieczenie stosowane łącznie z hipoteką, mające na celu zabezpieczenie zarówno interesów banku jak i Klienta w przypadku zdarzeń losowych;
- Cesja praw z ubezpieczenia na życie – coraz częściej stosowane zabezpieczenie kredytu, bardzo często jako dodatkowe do hipoteki, w niektórych bankach wręcz obowiązkowe.
Kredyt w złotych czy w walucie?
To zależy od wielu czynników – najważniejsze to:
- celu w jakim zaciągamy kredyt – jeśli kupujemy nieruchomość z zamiarem jej odsprzedaży za kilka lat to może się okazać, że mimo wyższego oprocentowania kredyt w złotych okaże się bardziej korzystny (z uwagi na spread walutowy, który tym bardziej będzie rzutował na całkowity koszt kredytu im krótszy okres kredytowania);
- skłonność do ryzyka – co prawda obecnie kredyt udzielony w złotych będzie miał wyższe oprocentowanie niż kredyt np. we frankach szwajcarskich, ale w przypadku kredytu w walucie należy brać pod uwagę ryzyko walutowe, czyli fakt, że kurs waluty w jakiej denominowany jest kredyt może się zmieniać, co może znacząco wpływać na wysokość raty i co za tym idzie koszt kredytu;
- zdolność kredytowa – zgodnie z Rekomendacją "S" zdolność kredytowa w walucie obliczana jest na podstawie raty wyliczonej od podwyższonej wartości kredytu o 20% i oprocentowaniu jakie stosowane jest dla złotówek. Dlatego też wymagany minimalny dochód w przypadku kredytu w walucie jest wyższy niż w złotych przy zachowaniu innych parametrów niezmiennych, czyli bank może po prostu odmówić nam kredytu w walucie.
